Aflossingsvrije hypotheek
In Nederland hebben 1,1 huizenbezitters een (geheel of gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek. Vanwege de lage maandlast en hoge hypotheekrenteaftrek willen deze huizenbezitters hun hypotheek graag aflosvrij houden, ook als ze deze gaan oversluiten.
Banken en overheid doen juist hun best om huizenbezitters te bewegen om te gaan aflossen, bijvoorbeeld met de aflossingsblij-campagne. Zij wijzen erop dat een hoge hypotheek aan het einde van de looptijd risicovol is.
Er zijn goede redenen om de hypotheek aflossingsvrij te houden, maar ook een aantal misverstanden. Deze bespreken we hieronder.
6 Misverstanden over de aflossingsvrije hypotheek
Dit zijn de meest gehoorde misverstanden over de aflossingsvrije hypotheek.
1. De aflossingsvrije hypotheek hoeft niet te worden afgelost
Dit is onjuist. In meeste hypotheekaktes is een einddatum vermeld, meestal 30 jaar. Na deze economische looptijd mag de bank de hypotheeksom opeisen. In de praktijk zal de bank aanbieden om restschuld opnieuw te financieren.
U bent daarbij volledig afhankelijk van het aanbod van de bank. Zij kunnen eisen dat u start met aflossen en een hogere hypotheekrente rekenen. Het verlengen van de aflossingsvrije hypotheek is daarom niet zonder risico.
2. De boeterente is een belemmering om af te lossen
Uit onderzoek blijkt dat de boeterente vaak wordt genoemd als reden om de hypotheek niet af te lossen. Dit is opvallend omdat de ruimte om de hypotheek boetevrij af te lossen tegenwoordig groot is:
Jaarlijks mag 10% tot 20% van de hypotheeksom (afhankelijk van de geldverstrekker) boetevrij worden afgelost.
Ook omzetten van de lopende hypotheek naar annuïtair of lineair aflossen is boetevrij, als deze wordt voortgezet bij dezelfde bank voor de resterende rentevast periode.
3. De aflossingsvrije hypotheek is de goedkoopste hypotheek
Kijkend naar de maandlast dan is de aflossingvrije hypotheek absoluut het goedkoopst. U betaalt immers geen aflossing en maakt optimaal gebruik van de hypotheekrenteaftrek. Dit fiscale voordeel wordt wel wat minder nu de hypotheekrenteafrek versneld wordt afgebouwd.
Voor een aflossingsvrije hypotheek betaal je wel de hoogste hypotheekrente. Geldverstrekkers rekenen namelijk een renteopslag als niet wordt afgelost. Op termijn ben je dus duurder uit met een aflossingsvrije hypotheek.
4. Ik wil vrij over mijn vermogen kunnen beschikken
Vrij over vermogen beschikken is een prettig idee. Door een combinatie van lage spaarrente, inflatie en mogelijk vermogensrendementsheffing, wordt dit vermogen jaarlijks minder waard. Het kan interessant zijn om de aflossingsvrije hypotheek deels af te lossen om je belasting te verlagen. Tip: je kunt op meer manieren besparen met aflossen.
Let op: je hebt altijd spaargeld nodig voor onverwachte uitgaven. Ook ben je de komende jaren telkens iets duurder uit met een geheel of grotendeels afgeloste hypotheek door het afbouwen van ‘de Wet Hillen’.
5. De hypotheek blijft aflosvrij bij oversluiten
Huizenbezitters met een hypotheek van voor 2013 kunnen deze aflossingsvrij houden bij oversluiten. Dit wordt het overgangsrecht genoemd. De aflossingsvrije hypotheek oversluiten is echter aan regels gebonden.
Zo moet de nieuwe aflossingsvrije hypotheek passen binnen de actuele hypotheeknormen op inkomen en woningwaarde. Daarnaast mag bij veel geldverstrekkers en met NHG de hypotheek slechts voor 50% van de woningwaarde aflosvrij zijn. Bekijk hier welke banken ‘aflossingsvrij-vriendelijk’ zijn.
Benieuwd of oversluiten voordelig is? Vraag vrijblijvend een oversluitrapport aan.
6. Mijn aflossingsvrije hypotheek is geen risico, want ik heb overwaarde
Ook met overwaarde kan de aflossingsvrije hypotheek een risico zijn. Bij het verlengen van de hypotheek (na 30 jaar) toetsen geldverstrekkers de nieuwe hypotheek namelijk op het inkomen. Dit inkomen kan lager zijn, bijvoorbeeld na pensioen.
Daarnaast vervalt na 30 jaar de hypotheekrenteaftrek. Uw brutomaandlast wordt dus netto. De hypotheek verhuist dan van box 1 naar box 3. Dit betekent dat de hypotheek strenger wordt getoetst op basis het inkomen. Ook met overwaarde komen mogelijk tienduizenden 65-plus-huishoudens in de knel door hun aflossingsvrije hypotheek.
Is jouw aflossingsvrije hypotheek toekomstbestendig?
Als je hebt afgelost of gespaard is het antwoord op deze vraag vaak ‘ja’. In een aantal situaties kan aflosvrij een risico worden, bijvoorbeeld als na de looptijd de hypotheek verlengd moet worden of de renteaftrek vervalt.
Controleer op tijd jouw aflossingsvrije hypotheek. Als het nodig is om meer zekerheid in te bouwen geldt: hoe eerder je start, hoe lager de impact op jouw maandlast.